1. Évolution du pouvoir d'achat immobilier depuis 2003

2. Les déterminants du pouvoir d'achat immobilier depuis 2003

3. Des développements futurs à venir

4. Méthodologie de l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier

 

En France, l’octroi d’un crédit à l’habitat repose principalement sur l’évaluation du revenu disponible de l’emprunteur – et non sur la valeur et la qualité du bien acheté. 

Juba IHADDADEN

Entre septembre 2023 et juin 2025, la combinaison de la baisse des prix des logements (-2,9% sur la période), de la baisse des taux (-36 points de base) et la progression du revenu disponible brut (RDB) annuel des ménages (+7,3%) a permis un regain de pouvoir d’achat des ménages. Il remonte à 86,9 m2 en juin 2025, contre 76,4 m2 en septembre 2023.

Juba
 
IHADDADEN
Economiste

Le ratio entre le service de la dette – qui correspond au montant payé par l’emprunteur pour rembourser les échéances de son prêt et payer les intérêts – et le revenu (DSTI, debt service to income) ne doit pas dépasser de manière significative 35%. Dans les faits, le DSTI moyen des ménages français est d'environ 30%. Par ailleurs, à plus de 99% les prêts immobiliers sont à taux d’intérêt fixe sur toute leur durée. Il s’agit presque toujours de prêts amortissables et le montant remboursé mensuellement (intérêts et capital) est constant.

Compte de tenu de ces caractéristiques, nous avons pu développer un outil de suivi du pouvoir d’achat immobilier, indicateur qui correspond au nombre de mètres carrés qu’un ménage français dit « moyen », du point de vue de ses revenus, peut acquérir. Il dépend :

  • de la situation de ce ménage ; en particulier, le revenu moyen d’un ménage est estimé en rapportant le revenu disponible brut agrégé des ménages, au sens de la comptabilité nationale, au nombre de ménages, données publiées par l’Insee ; nous considérons ici que le taux d’apport personnel (fonds apportés par les ménages rapportés au prix du bien acquis) est constant (pour des questions de disponibilité de la série) ;
     
  • des conditions d’emprunt, soit le taux d’intérêt moyen et la durée initiale moyenne des prêts à l'habitat, ainsi que le taux d’effort moyen observé (mensualité/revenu mensuel), données publiées par la Banque de France et l’ACPR ;
     
  • du bien à acquérir ; son prix théorique est calculé à partir de données publiées par la FNAIM et de l’indice de prix des logements (anciens et neufs) élaboré par les Notaires de France et l’Insee ; les frais de notaire sont quant à eux fixés par la loi de finances.

À partir de cet indicateur, nous décrivons dans ce document les évolutions du pouvoir d’achat immobilier des ménages en France depuis 2003, en analysant les facteurs expliquant ses fluctuations, et dressons des perspectives pour son utilisation. La méthodologie qui détaille les étapes du calcul de l’indicateur est développée en annexe.