Espagne – Les prix de l'immobilier résidentiel toujours en expansion au premier trimestre

Les prix de l'immobilier résidentiel en Espagne ont continué de croître au premier trimestre 2024, bien que le rythme de progression se soit modéré par rapport au trimestre précédent (4,3% en glissement annuel contre 5,3% au quatrième trimestre de 2023). Toutes les Communautés autonomes montrent une variation positive, bien que le rythme reste très hétérogène. Dans la bande haute, se distinguent les Îles Baléares (8,3% interannuel), la Cantabrie (7,2%) et les Îles Canaries (7,1%). En revanche, l'Estrémadure, le Pays basque et les Asturies présentent les plus faibles augmentations (moins de 2% interannuel).

Quant aux transactions, elles continuent de se modérer, mais restent à des niveaux historiquement hauts dans un contexte de taux d'intérêt élevés. Au cours des trois premiers mois de l'année, environ 152 000 transactions de logements ont été conclues, ce qui représente une baisse de 5,6% par rapport à la même période de l'année précédente. Toutefois, il s'agit d'un niveau d'activité élevé, étant donné qu'il reste 34% supérieur aux niveaux d'activité d'avant la pandémie (113 900 en moyenne au premier trimestre pendant la période 2015-19). L'ajustement en début d'année s'est concentré sur les achats de logements anciens (-7,6% interannuel au premier trimestre de 2024), alors que ceux de logements neufs ont même augmenté (+3,0% interannuel au premier trimestre contre -5,3% au quatrième trimestre de 2023).

Notre opinion – Après plusieurs trimestres au cours desquels les achats de logements par des étrangers sont restés un peu plus dynamiques que les transactions totales, il semble que l'attractivité du marché espagnol pour les acheteurs internationaux se modère ces derniers mois. Ainsi, les achats de logements par des étrangers ont représenté 15% du total au premier trimestre 2024 (85 509 achats en cumul sur 4 trimestres) selon le Collège des notaires, ce qui représente une baisse de 11% en glissement annuel.

Finalement, du côté de l'offre, le nombre de permis de construire pour les nouveaux logements a à peine dépassé 108 600 unités en février (données cumulées sur 12 mois), soit 0,8% en dessous des niveaux de la même période de l'année précédente. Ainsi, l'offre reste très inférieure à la demande structurelle en raison de l'évolution démographique (création de 238 000 nouveaux ménages nets au cours de la dernière année jusqu'au premier trimestre 2024, selon l'EPA). Derrière cette faiblesse se distinguent les problèmes structurels du secteur (lenteur dans l'octroi de permis, changements réglementaires ou pénurie de terrains, entre autres), mais aussi conjoncturels, comme les coûts élevés des matériaux de construction résidentielle (bien que les augmentations actuelles soient très modérées, elles se situent à 27% au-dessus des niveaux de 2019). En 2024, les prix de l'immobilier continueront d'être soutenus par ce décalage d''offre, la robustesse du marché du travail, la baisse des taux d'intérêt et le faible niveau d'endettement des ménages.
 

Article publié le 21 juin 2024 dans notre hebdomadaire Monde – L'actualité de la semaine