Après avoir atteint son plus haut historique en décembre 2022, l’indice des prix des logements (anciens et neufs, cvs) s’est replié continûment jusqu’en septembre 2024. Après une légère progression de 0,1% entre le troisième et le quatrième trimestre 2024, la progression trimestrielle des prix accélère au premier trimestre 2025 (hausse de 1%), alors que les transactions ont redémarré tout au long du second semestre 2024.

L’emploi salarié du BTP a baissé de 31 100 postes entre le T1 2024 et le T1 2025, soit une diminution de 2,0%. Cependant, avec 1 541 milliers de postes au T1 2025, l’effectif salarié reste 3,5% au-dessus de son niveau d’avant-Covid au T1 2020.
Cette dégradation reste ainsi globalement modérée pour l’ensemble du BTP, qui a connu par le passé des fluctuations bien plus fortes. Toutefois, cette évolution correspond à la moyenne de sous-segments qui connaissent des changements très contrastés, avec des prévisions de variations de volumes d’activité en 2025 allant de +2,3% pour les logements neufs, à -9,7% pour le bâtiment neuf non-résidentiel.
En 2025, le logement neuf devrait pouvoir bénéficier en effet d’une hausse des ventes. Cependant, les ventes mettent du temps à se transformer en permis de construire (en baisse de -4,9% à 341 800 logements sur douze mois à avril 2025), puis en mises en chantier (en hausse de +2,2% à 291 000 logements sur douze mois à avril 2025) et enfin en activité de construction pour les entreprises du secteur. Cette inertie explique que l’amélioration au niveau des ventes de logements neufs ne génèrera qu’une hausse d’activité modérée sur ce segment en 2025.
Au total, la baisse d’activité en volume du BTP en France a commencé avec -2,7% en 2023, s’est poursuivie avec -2,5% en 2024, et devrait ralentir à -0,2% en 2025. Le retournement de cycle resterait ainsi globalement modéré pour le BTP dans son ensemble. Dans le logement neuf, la crise particulièrement difficile de ce segment pourrait toucher son point bas en 2025, sous réserve des aléas économiques et géopolitiques notamment qui pourraient générer une hausse des taux d’emprunt.

Au T1 2025, la situation globalement toujours peu favorable a entraîné une légère baisse de la demande locative. Ainsi, malgré des livraisons d'offres neuves modérées, les taux de vacance de toutes les principales classes d'actifs d'immobilier commercial (bureaux, commerces, entrepôts) sont restés en hausse. Même le prime subit l'expectative des agents économiques, qui se traduit globalement par une stabilisation des loyers, des taux de capitalisation et des valeurs vénales.
Ainsi, au niveau des marchés d'investissements immobiliers, le début d'amélioration enregistré en 2024 des valeurs vénales prime, a été stoppé par la hausse des taux d'intérêt souverains long terme. En effet, la BCE a continué de baisser ses taux directeurs, mais le contexte politique et géopolitique compliqué a fait monter les taux d'intérêt long terme, ce qui a arrêté l'amélioration des taux de capitalisation de l'immobilier commercial prime initiée en 2024.

À l'heure de grands changements pour l'économie mondiale et européenne, comment la France s'en sortira-t-elle dans les deux prochaines années ?
Dans ce nouveau contexte macro-économique national et avec la baisse continue des taux du crédit à l'habitat en 2024, faut-il espérer une reprise sur le marché de l'immobilier résidentiel ?
Webconférence animée par Marianne Picard, économiste France, et Juba Ihaddaden, économiste Immobilier - Placements & Crédit France, à la Direction Études Économiques du Groupe
Durée : 1 heure

Selon la Banque de France, les taux d’intérêt (hors assurance) des crédits nouveaux à l’habitat ont atteint 3,14% fin 2024 (contre 3,6% à fin 2023). Combinée à une hausse du revenu disponible brut par ménage et à une baisse des prix des logements, le pouvoir d’achat immobilier des ménages a été en constante amélioration en 2024.

Dans l’ancien, les transactions sur un an s’élèvent à 792 000 en 2024, soit une baisse de 9,2% par rapport à 2023. L’année a été marquée par une correction au premier semestre, puis une stabilisation au second semestre. La baisse des prix se poursuit mais s’atténue (-2,1% en 2024, après -3,9% en 2023).

Dans le neuf promoteur, les réservations nettes annuelles se stabilisent autour de 60 000 unités depuis le T4 2023. Cependant, la correction par rapport à 2022 est assez marquée, avec un recul de 41,1% des ventes en deux ans. Les prix sont assez stables en 2024, alors qu’ils étaient légèrement en recul en 2023.

Au niveau des valeurs vénales prime, l’assouplissement de la politique monétaire de la BCE a globalement eu un effet favorable, en ayant tendance à faire baisser les taux de capitalisation de l’immobilier commercial prime. Ainsi, après plusieurs années de fortes baisses, les valeurs vénales prime n’ont que légèrement diminuer pour les commerces, se sont stabilisées pour les entrepôts, et ont nettement augmenté pour les bureaux à Paris en 2024.

Cependant, ces améliorations au niveau des valeurs vénales prime restent fragiles car, à l’exception des entrepôts, les volumes d’investissement n’ont pas vraiment repris et restent globalement très faibles. Pour autant, entamée en 2024, cette évolution globalement favorable, des taux de capitalisation et des valeurs vénales de l’immobilier commercial prime, devrait se consolider, grâce à la poursuite prévue de la baisse des taux de la BCE en 2025.

Au troisième trimestre 2024, la correction du marché immobilier résidentiel en France, déclenchée par la hausse des taux longs à partir de fin 2021, semble aujourd'hui enrayée. Alors que les taux d'intérêt des prêts à l'habitat ont atteint en décembre 2023 un plus haut depuis octobre 2012, leur légère baisse a conduit à une reprise modérée de la production de crédits à l'habitat depuis le milieu de l'année 2024. Les dernières données publiées par l'Insee, les Notaires de France et le Service des données et études statistiques (SDES) laissent ainsi entrevoir une stabilisation du marché de l'immobilier, dans le neuf et dans l'ancien.