Au troisième trimestre 2024, la correction du marché immobilier résidentiel en France, déclenchée par la hausse des taux longs à partir de fin 2021, semble aujourd'hui enrayée. Alors que les taux d'intérêt des prêts à l'habitat ont atteint en décembre 2023 un plus haut depuis octobre 2012, leur légère baisse a conduit à une reprise modérée de la production de crédits à l'habitat depuis le milieu de l'année 2024. Les dernières données publiées par l'Insee, les Notaires de France et le Service des données et études statistiques (SDES) laissent ainsi entrevoir une stabilisation du marché de l'immobilier, dans le neuf et dans l'ancien.

L'emploi salarié du BTP a baissé de 23 800 postes entre le T3 2023 et le T3 2024, soit une diminution de 1,5%. Cependant, avec 1 559 milliers de postes au T3 2024, l'effectif salarié reste 6,2% au-dessus de son niveau d'avant Covid au T3 2019.
Cette dégradation reste ainsi globalement modérée pour l'ensemble du BTP, qui a connu par le passé des fluctuations bien plus fortes. Toutefois, cette évolution correspond à la moyenne de sous-segments qui connaissent des changements très contrastés, avec des prévisions de variations de volumes d'activité en 2024 allant de +1,0% pour l'entretien rénovation de bâtiments et les travaux publics, à -7,9% pour le bâtiment neuf non-résidentiel et -14,5% pour le logement neuf.
En 2025, le logement neuf devrait pouvoir bénéficier d'une hausse des ventes. Cependant, les ventes mettent du temps à se transformer en permis de construire, puis en mises en chantier et enfin en activité de construction pour les entreprises du secteur. Cette inertie explique que les signes d'amélioration au niveau des ventes de logements neufs ne feront que ralentir la baisse d'activité sur ce segment en 2025.
Au total, la baisse d'activité en volume du BTP en France a commencé avec -2,7% en 2023, devrait se poursuivre avec -2,8% en 2024, et ralentir à -1,5% en 2025. Le retournement de cycle resterait ainsi globalement modéré pour le BTP dans son ensemble. Dans le logement neuf, la crise particulièrement difficile de ce segment pourrait toucher son point bas en 2025, sous réserve des aléas de la politique française notamment.

Le taux de capitalisation a baissé de 0,25% à 4,25%, ce qui, avec la hausse des loyers, a fait monter les valeurs vénales des bureaux prime à Paris. Cette amélioration sur le marché de l'investissement en bureaux à Paris reste néanmoins fragile. En effet, cette hausse des valeurs vénales repose sur des volumes d'investissements atteignant un nouveau plus bas, avec une baisse de 56% à Paris à fin septembre 2024. La poursuite de la baisse des taux de la BCE devrait continuer de raffermir ce début d'amélioration des taux de capitalisation et des valeurs vénales des bureaux prime, au quatrième trimestre 2024.

Au T2 2024, la baisse des taux de la BCE a stabilisé les taux de capitalisation des principaux segments de l'immobilier commercial (bureaux, commerces, entrepôts), ce qui a arrêté la baisse des valeurs des actifs correspondants. Au total, les valeurs vénales "prime" en Ile-de-France des bureaux (premier marché d'investissement en France), des commerces et des entrepôts ont ainsi respectivement baissé d'environ -32%, -48% et -22%, par rapport à leurs pics.

Cependant, ce plus bas des valeurs vénales reste fragile car les volumes d'investissement n'ont pas encore repris et restent très faibles. Pour autant, la poursuite de la baisse des taux de la BCE devrait consolider cette fin de baisse des valeurs d'actifs d'immobilier commercial et confirmer ainsi notre prévision pour le S2 2024.
 

Le marché de l'immobilier résidentiel en France a été fortement impacté par la hausse rapide des taux de crédit à l'habitat constatée depuis 2022. Si la baisse des ventes de logements n'a pas tardé à se matérialiser, les prix dans l'ancien se sont ajustés avec un retard sur les transactions. Sur le marché du logement neuf, alors que les ventes atteignent des plus bas historiques, les baisses de prix ont été plus contenues.

Extrait :

La hausse des taux longs, entamée dès fin 2021, a été amplifiée par le relèvement des taux de la BCE dès juillet 2022. Dans le sillage de la remontée du taux de l'OAT 10 ans, les taux des crédits habitat ont également connu une hausse rapide. Le renchérissement du coût du crédit a provoqué une forte baisse de la production de crédit habitat aux ménages résidents.

La hausse rapide des taux et leur niveau élevé a fortement dégradé le pouvoir d'achat immobilier des ménages : le marché immobilier résidentiel a ainsi poursuivi sa correction. Les ventes de logements se sont effondrées dans l'ancien et le neuf. Avec un retard, les prix se sont ajustés dans l'ancien. Dans le neuf, la compression des marges des promoteurs – due à la hausse des coûts de construction – a retardé le processus de baisse des prix des logements.

D'ici à fin 2024, les ventes se stabiliseraient grâce à l'amélioration de la capacité d'achat des ménages. En 2024, nous anticipons une baisse de 7,9% des ventes dans l'ancien. Dans le neuf, les ventes (secteur des promoteurs) se situeraient entre 50 000 et 60 000 unités en 2024. La baisse des prix dans l'ancien devrait se poursuivre en 2024, sous l'effet de la baisse des transactions.

En France, plusieurs enseignes de distribution, notamment dans le textile et l'habillement, ont connu des difficultés dernièrement. Dans la plupart des cas, seuls leurs meilleurs emplacements ont été conservés par leurs repreneurs ou ont été repris par des concurrents. Le reste est venu alimenter une vacance, qui a ainsi globalement augmenté pour les commerces en 2023. Par ailleurs, au niveau macro-économique en France, la croissance reste peu dynamique et la consommation des ménages en biens stagne au premier trimestre 2024. Ce contexte globalement morose nous amène à faire un état des lieux de la situation et des perspectives des commerces en France aujourd'hui.