À l'heure de grands changements pour l'économie mondiale et européenne, comment la France s'en sortira-t-elle dans les deux prochaines années ?
Dans ce nouveau contexte macro-économique national et avec la baisse continue des taux du crédit à l'habitat en 2024, faut-il espérer une reprise sur le marché de l'immobilier résidentiel ?
Webconférence animée par Marianne Picard, économiste France, et Juba Ihaddaden, économiste Immobilier - Placements & Crédit France, à la Direction Études Économiques du Groupe
Durée : 1 heure

Selon la Banque de France, les taux d’intérêt (hors assurance) des crédits nouveaux à l’habitat ont atteint 3,14% fin 2024 (contre 3,6% à fin 2023). Combinée à une hausse du revenu disponible brut par ménage et à une baisse des prix des logements, le pouvoir d’achat immobilier des ménages a été en constante amélioration en 2024.

Dans l’ancien, les transactions sur un an s’élèvent à 792 000 en 2024, soit une baisse de 9,2% par rapport à 2023. L’année a été marquée par une correction au premier semestre, puis une stabilisation au second semestre. La baisse des prix se poursuit mais s’atténue (-2,1% en 2024, après -3,9% en 2023).

Dans le neuf promoteur, les réservations nettes annuelles se stabilisent autour de 60 000 unités depuis le T4 2023. Cependant, la correction par rapport à 2022 est assez marquée, avec un recul de 41,1% des ventes en deux ans. Les prix sont assez stables en 2024, alors qu’ils étaient légèrement en recul en 2023.

Au niveau des valeurs vénales prime, l’assouplissement de la politique monétaire de la BCE a globalement eu un effet favorable, en ayant tendance à faire baisser les taux de capitalisation de l’immobilier commercial prime. Ainsi, après plusieurs années de fortes baisses, les valeurs vénales prime n’ont que légèrement diminuer pour les commerces, se sont stabilisées pour les entrepôts, et ont nettement augmenté pour les bureaux à Paris en 2024.

Cependant, ces améliorations au niveau des valeurs vénales prime restent fragiles car, à l’exception des entrepôts, les volumes d’investissement n’ont pas vraiment repris et restent globalement très faibles. Pour autant, entamée en 2024, cette évolution globalement favorable, des taux de capitalisation et des valeurs vénales de l’immobilier commercial prime, devrait se consolider, grâce à la poursuite prévue de la baisse des taux de la BCE en 2025.

Au troisième trimestre 2024, la correction du marché immobilier résidentiel en France, déclenchée par la hausse des taux longs à partir de fin 2021, semble aujourd'hui enrayée. Alors que les taux d'intérêt des prêts à l'habitat ont atteint en décembre 2023 un plus haut depuis octobre 2012, leur légère baisse a conduit à une reprise modérée de la production de crédits à l'habitat depuis le milieu de l'année 2024. Les dernières données publiées par l'Insee, les Notaires de France et le Service des données et études statistiques (SDES) laissent ainsi entrevoir une stabilisation du marché de l'immobilier, dans le neuf et dans l'ancien.

L'emploi salarié du BTP a baissé de 23 800 postes entre le T3 2023 et le T3 2024, soit une diminution de 1,5%. Cependant, avec 1 559 milliers de postes au T3 2024, l'effectif salarié reste 6,2% au-dessus de son niveau d'avant Covid au T3 2019.
Cette dégradation reste ainsi globalement modérée pour l'ensemble du BTP, qui a connu par le passé des fluctuations bien plus fortes. Toutefois, cette évolution correspond à la moyenne de sous-segments qui connaissent des changements très contrastés, avec des prévisions de variations de volumes d'activité en 2024 allant de +1,0% pour l'entretien rénovation de bâtiments et les travaux publics, à -7,9% pour le bâtiment neuf non-résidentiel et -14,5% pour le logement neuf.
En 2025, le logement neuf devrait pouvoir bénéficier d'une hausse des ventes. Cependant, les ventes mettent du temps à se transformer en permis de construire, puis en mises en chantier et enfin en activité de construction pour les entreprises du secteur. Cette inertie explique que les signes d'amélioration au niveau des ventes de logements neufs ne feront que ralentir la baisse d'activité sur ce segment en 2025.
Au total, la baisse d'activité en volume du BTP en France a commencé avec -2,7% en 2023, devrait se poursuivre avec -2,8% en 2024, et ralentir à -1,5% en 2025. Le retournement de cycle resterait ainsi globalement modéré pour le BTP dans son ensemble. Dans le logement neuf, la crise particulièrement difficile de ce segment pourrait toucher son point bas en 2025, sous réserve des aléas de la politique française notamment.

Le taux de capitalisation a baissé de 0,25% à 4,25%, ce qui, avec la hausse des loyers, a fait monter les valeurs vénales des bureaux prime à Paris. Cette amélioration sur le marché de l'investissement en bureaux à Paris reste néanmoins fragile. En effet, cette hausse des valeurs vénales repose sur des volumes d'investissements atteignant un nouveau plus bas, avec une baisse de 56% à Paris à fin septembre 2024. La poursuite de la baisse des taux de la BCE devrait continuer de raffermir ce début d'amélioration des taux de capitalisation et des valeurs vénales des bureaux prime, au quatrième trimestre 2024.

Au T2 2024, la baisse des taux de la BCE a stabilisé les taux de capitalisation des principaux segments de l'immobilier commercial (bureaux, commerces, entrepôts), ce qui a arrêté la baisse des valeurs des actifs correspondants. Au total, les valeurs vénales "prime" en Ile-de-France des bureaux (premier marché d'investissement en France), des commerces et des entrepôts ont ainsi respectivement baissé d'environ -32%, -48% et -22%, par rapport à leurs pics.

Cependant, ce plus bas des valeurs vénales reste fragile car les volumes d'investissement n'ont pas encore repris et restent très faibles. Pour autant, la poursuite de la baisse des taux de la BCE devrait consolider cette fin de baisse des valeurs d'actifs d'immobilier commercial et confirmer ainsi notre prévision pour le S2 2024.